東京地方裁判所 昭和５０年（ワ）５５７６号 判決
原告（反訴被告） 山本祥示
被告 高橋有三 外一名
被告（反訴原告） 有限会社高橋アルミデザイン事務所
主文
一 本訴につき
原告（反訴被告）の請求を棄却する。
二 反訴につき
１ 別紙物件目録（一）の(3) および同目録（二）の各建物が被告（反訴原告）有限会社高橋アルミデザイン事務所の所有であることを確認する。
２ 同被告（反訴原告）のその余の訴を却下する。
三 訴訟費用は本訴、反訴を通じて全部原告（反訴被告）の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 本訴につき
１ 原告（反訴被告）の請求の趣旨
原告（反訴被告）に対し、被告高橋有三、同高橋恵子は別紙物件目録（一）記載(1) の部分ならびに同(2) の部分中添付図面(2) の赤線部分を、被告（反訴原告）有限会社高橋アルミデザイン事務所は同目録（一）記載(2) の部分中添付図面(2) の赤線部分を明渡せ。
訴訟費用は被告らの負担とする。
との判決ならびに第一項につき仮執行宣言。
２ 被告ら
主文第一、第三項と同旨の判決。
二 反訴につき
１ 被告（反訴原告）有限会社高橋アルミデザイン事務所の請求の趣旨
主文第二項１と同旨。
反訴被告（原告）は別紙登記目録記載の主たる建物の表示登記中「床面積二階三五・二三平方メートル」について昭和四六年二月滅失を原因として、ならびに同目録記載の「付属建物」について昭和四二年一二月滅失を原因として、各滅失登記手続をせよ。
主文第三項と同旨。
との判決。
２ 原告（反訴被告）
被告（反訴原告）有限会社アルミデザイン事務所の請求を棄却する。
訴訟費用は同被告（反訴原告）の負担とする。
との判決。
第二当事者の主張
一 本訴につき
１ 原告（反訴被告－以下「原告」という）の請求原因
（一） 別紙物件目録（一）冒頭記載の建物（以下「本件建物」もしくは「本件一棟の建物」という）はもと訴外高橋三男（以下「三男」という）の所有であつたところ、原告は昭和四九年八月五日同人から右建物を買い受けてその所有権を取得した。
（二） 被告高橋有三（以下「有三」という）、同高橋恵子（以下「恵子」という）は別紙物件目録（一）記載(1) の部分ならびに同(2) の部分中添付図面(2) の青線部分を、被告（反訴原告）有限会社高橋アルミデザイン事務所（以下「被告会社」という）は別紙物件目録（二）記載(2) の部分中添付図面(2) の赤線部分を各占有している。
（三） よつて原告は被告らに対し右各占有部分の明渡を求める。
２ 被告らの答弁と主張
（答弁）
請求原因（一）の事実は争う。（二）の事実中被告恵子の占有を否認し、その余は認める。
（主張）
（一） 区分所有権の主張
別紙物件目録（一）の(3) の建物は被告会社が建築し、原始的に所有権を取得したものである。
即ち、右建物は別紙物件目録（一）の「登記簿上の表示」として記載されている二階建の建物（以下「旧建物」という）の二階部分を昭和四一年四月および昭和四六年二月に増改築し、三階部分を昭和四六年二月に増築したものであつて、一階部分とは区分され、独立した建物である（以下「本件区分建物」という）。本件区分建物は、一階部分とは隔壁・扉・天井および床等によつて遮断されており、屋外から直接出入できる専用の階段と玄関とを有し、構造上の独立性がある。もつとも内部に階段が設けられているが、これは二階部分において木製の扉で仕切られており、本件区分建物の独立性を損うものではない。
また、本件区分建物には玄関・便所・浴室・台所等が独立して設備され、ガス・水道・電気等もそれぞれ所定の個所に設置されていて二階部分は被告会社が事務所としてまた三階部分は被告有三が住居として使用しており、なんら一階部分の便益にあずかる必要がなく、全く独立して利用している。
被告有三は被告会社から本件区分建物の二階部分の一部と三階部分を借用して居住している。
被告恵子は被告有三の実母であり脳出血のため半身不随であり、被告有三により看護ならびに扶養を受けているもので、独立の占有を有しない。
（二）賃貸借の主張
仮に、本件建物の二階および三階部分が区分所有権の対象とならず、従つて原告の所有に属するとしても、被告会社は右建物部分を賃借しているものである。
即ち、被告会社は昭和四一年一〇月一日設立され、その当初より旧建物二階部分を当時の所有者であつた父三男から賃借し、その後旧建物の増築部分を増築の都度賃借し、結局本件建物のうち一階部分を除くその余の部分即ち二階および三階部分全部を賃借し、現在に至つている。右賃貸借は期限の定めがなく、賃料は昭和四一年一〇月より昭和四四年五月まで月額一万円、同年六月以降月額二万五〇〇〇円である。
そして、被告有三は被告会社から右二階部分の一部と三階部分を転借して居住しており、右転貸借は三男も承諾していた。
被告恵子は前記のとおり独立の占有を有しない。
（三） 売買無効の主張
三男と原告との間でなされた本件建物の売買契約は民法九〇条によつて無効である。
本件建物の所在は小田急線下北沢駅から約四〇〇メートルの至近距離にある閑静な屋敷町である。そして本件建物の敷地は三二三・八六平方メートルであつて本件建物の延面積は二五三・八五平方メートル、更に別棟の六四・五三平方メートルの作業所が右敷地上に存在する。この土地、建物の価額は昭和四九年当時一億円ないし八〇〇〇万円を下らない。しかるに原告はこれを二、五〇〇万円で買い受けたのであり、時価相当額の三分の一ないし四分の一の価額である。
売主の三男は被告有三の実父であるが、ここ二十数年来さしたる定職を持たず、家計の面倒は妻の被告恵子に任せ、子供の教育も放任し、通常人としての思慮分別に欠けるところが大であつた。また本件売買契約を締結した当時満七〇才の老令の身で正常な思考能力に劣つており、その上、被告恵子の病気によつて、肉体的、精神的に疲労、憔酔し、金銭的に窮迫感を抱いていた。
原告としては三男の年令、売買金額等から考えて、占有者である被告らの意向をも確認するのが正常な社会的手段であるにも拘わらず、これをせず、三男の無思慮と窮迫に乗じて本件売買契約を締結し、暴利を得んとしたものである。よつて右売買契約は民法九〇条によつて無効である。
被告らは本件建物の二階および三階部分を占有しているのであるから、右売買契約の存在について強い利害関係を有しており、その無効を主張し得る。
従つて仮に被告会社が本件建物の二階および三階部分の区分所有権を有していないとしても原告はそもそも本件建物の所有権を取得していないから被告らに対する本訴請求は理由がない。
（四） 留置権の主張
仮に被告らの以上の主張が全て認められないとしても、被告会社は民法一九六条二項により、原告に対して有益費償還請求権を有するから、右有益費用の支払を受けるまで留置権を行使し本件建物の二階および三階部分の明渡を拒み得るのである。
被告会社は三男の承諾を得て、自己の費用で旧建物に次のとおりの建物を増築した。
(1) 昭和四一年に旧建物前面一階の上に二階を増築し、この面積三四・〇〇平方メートルの建物
(2) 昭和四六年に旧建物二階西方の六畳間部分をとりこわし、増築した面積五一・七八平方メートルの建物
(3) 昭和四六年に本件建物三階部分の増築した面積五一・九七平方メートルの建物
(4) 昭和四六年に新築した別棟の一階三八・六一平方メートル、二階二五・九二平方メートルの二階建建物
ところで、右建物を建築するとすれば、その費用は一平方メートル当り一〇万円を要し、また、これらの建物はいずれも少なくとも二〇年は使用に耐え得る。
従つて、これらの建物を復成現価法により評価した場合、価格は次のとおりであり、合計一、六三四万三、八〇〇円となる。
(1) の建物は二〇四万円 （100,000円×34.00×12／20）
(2) の建物は四四〇万一三〇〇円 （100,000円×51.78×17／20）
(3) の建物は四四一万七四五〇円 （100,000円×51.97×17／20）
(4) の建物は五四八万五〇五〇円 （100,000円×64.53×17／20）
従つて、本件建物は被告会社によつて、一、六三四万三、八〇〇円相当の価値が増額したのであるから、被告らは原告から右金員の支払あるまで、本件建物の二階および三階部分につき留置権を行使し、明渡を拒絶する。
３ 被告らの主張に対する原告の認否と反論
（一） 本件建物の二階および三階部分は区分所有権の対象となるものではない。構造的には内部階段で一階から三階まで通じている。また右建物は木造三階建であつて違法建築であり、現況で存在することは許されず、とりこわさなければならない物件であるから、登記はできないのである。
また、二階および三階部分を増改築したのは被告有三もしくは三男の末娘である訴外広川美智子であつて、被告会社ではない。
（二） 賃貸借の主張事実は否認する。
（三） 売買契約無効の主張事実は争う。原告は訴外株式会社大昭和リビングの紹介で本件建物を買受けたが、当初より、資金として二五、〇〇〇、〇〇〇円しかないことを申し出ており、三男もこれを了解して本件契約に至つたものである。
（四） 留置権の主張を争う。
早晩とりこわしをする義務のある違法建築物につき有益費の償還請求権が発生することはない。
二 反訴につき
１ 被告会社の請求原因
（一） 本件一棟の建物の二階および三階部分は本訴における被告らの主張（一）で述べた事情により、被告会社が区分所有権を原始取得したものである。
また、別紙物件目録（二）の建物（以下「本件作業所」という）は、昭和四六年二月被告会社が工事費一七二万三二二円以上を出捐して新築し、その所有権を取得したものである。
（二） しかるに、原告は被告会社の右所有権を争うので、その確認を求める。
（三） また、本件区分建物について被告会社が区分所有の保存登記をなすには、原告が旧建物の表示登記の変更登記をする必要があるし、原告が登記簿上の所有名義人である旧建物の付属建物たる物置は既に滅失し、右土地上には被告会社の本件作業所が建築されているので、右物置の滅失登記手続を求める。
２ 原告の答弁
反訴請求原因（一）の主張は争う。（二）の主張は認める。（三）は争う。
第三証拠〈省略〉
理由
一 本訴につき
１ いずれも成立に争いのない甲第一、第二号証の記載、証人高橋三男の証言、原告本人尋問の結果ならびにこれらの供述によつて真正に成立したことが認められる甲第三号証の記載によると、昭和四九年八月五日原告と三男との間で本件建物とその敷地につき代金二、五〇〇万円で売買契約がなされ、原告のため所有権移転登記が経由されたことが認められ、反証はない。
２ 被告らは、本件建物のうち二階および三階部分は物件目録（一）の(3) の建物として区分所有権の対象となり、かつその所有者は被告会社であると主張するので検討する。
（一） 本件建物の写真であることについて争いのない乙第三号証の一ないし六、いずれも被告兼被告会社代表者高橋有三の尋問の結果によつて真正に成立したことが認められる乙第五号証の一ないし一四、乙第八号証の一ないし二九の各記載、証人高橋三男の証言、被告兼被告会社代表者高橋有三の尋問の結果および検証の結果によると、本件建物は三階建であるが、各階とも居室の外厨房、浴室、便所、洗面所を備えており、一階から三階まで通じる内部階段があるものの、これとは別個に二階へは独立の外部階段があつて、二階部分に直接出入できる入口が設けられていること、二階から一階へ通じる内部階段の二階部分にドアが取り付けられて両部分を遮断できるようになつていること、三階部分への出入は二階部分より通じる内部階段を利用する外なく、外部から直接出入する方法はないこと、二階部分は、被告有三が昭和四一年一〇月被告会社を設立するにつき、その事務所として、かつ被告有三の家族の居室として使用するため、旧建物（二階建）の所有者である父三男の承諾を得て、同年中その二階（二室とバルコニー）の一室に増改築を加え、かつ外階段を設置し、ついで昭和四六年中他の一室とバルコニーをとりこわした上増築工事をして総二階造とし、同時に結婚予定の妹の訴外広川美智子の新居とするため三階部分を建築したものであること、右工事は被告会社設立前は被告有三が、被告会社設立後は被告会社が資材業者から資材を購入し、工事業者に工事を発注し、自ら工事を監督、監理し、その代金を支払つて完成させたものであることが認められ、この認定を覆えすに足りる証拠はない。
そして、右認定の事実によると、本件一棟の建物のうちの二階および三階部分は一階部分に対して構造上区分され、独立して住居又は事務所としての用途に供することができ、区分所有権の対象となり得るものであり、かつ、これは被告会社によつて原始取得されたものというべきである。
（二） 被告兼被告会社代表者高橋有三の尋問の結果によると、二階部分には、三男所有の旧建物の一部が利用されていることが認められるが、これとても昭和四一年および昭和四六年の二回にわたり三方の壁面がとり払われるなどして大幅に改造された上、新建物にとりこまれてこれと一体となつたのであつて、旧建物の一部としては本来の用途を失ない、滅失したものと解するのが相当であつて、前記事実があるからといつて、二階部分の独立性およびその所有権の帰属に消長を来すものではないというべきである。
（三） 原告は、本件一棟の建物は無届かつ木造三階建建築物として建築基準法に違反するから、二階および三階部分は早晩とりこわされるべきものであつて登記はできず、区分所有の対象となりえないと主張するが、右部分が違法建築物として、将来行政庁により除却を命じられもしくはその代執行を受けることがあるのはともかく、これによつて物理的に滅失するまでは私権の対象となり、法的保護を受けることを妨げるものではない。
以上の外前記（一）の認定を覆えすに足りる証拠はない。
３ そうすると、本件一棟の建物のうち、二階および三階部分がいずれも原告の所有であることを前提とし、所有権にもとづき被告らに対しその占有部分の明渡を求める原告の本訴請求はその余の点について判断するまでもなく失当であること明らかである。
二 反訴につき
１ 本件一棟の建物のうち、二階および三階部分（別紙物件目録（一）の(3) ）が区分所有権の対象となるものであり、かつこれは被告会社の所有に属するものであることは本訴につき判示したとおりである（一、２）。
そして成立に争いがない乙第一〇号証の記載、証人高橋三男の証言、被告兼被告会社代表者高橋有三の尋問の結果によると、被告会社は昭和四六年四月本件作業所を建築し、昭和四九年一一月一四日所有権保存登記を経由したことが認められ、反証はない。
ところで原告が本件区分建物および本件作業所の所有権の帰属を争つていることは原告の認めるところであるから、被告会社のこれらの所有権の確認を求める請求は理由がある。
２ 次に成立に争いがない甲第二号証の記載によると、本件一棟の建物につき別紙登記目録記載の表示登記がなされていることが認められるところ、そのうち「弐階参五・弐参平方メートル」と表示された部分は旧建物の二階部分であつて既に滅失し、これに代つて物件目録（一）の(3) の区分建物が建築されていること前記のとおりであり、また、証人高橋三男の証言および被告兼被告会社代表者高橋有三の尋問の結果によると、右表示登記のうち、「付属建物」として表示されている建物（物置）は昭和二〇年以前に既に滅失し、その敷地に本件作業所が建築されたものであることが認められるから、右旧建物の二階部分および付属建物についてされている登記については、滅失の登記がなされるべきである。しかし、この登記は建物の表示に関する登記であるから、不動産登記法二五条ノ二に基づき登記官が職権をもつて調査してなすべき登記である。同法九三条ノ六は建物が滅失した場合に、一定の者に対して登記官の職権の発動を促す申請をすることを義務づけた規定であるが、他の利害関係人がこの職権の発動を促す申出をすることを禁止したものではない。更に、本件作業所については、既に保存登記が経由されているのであるから、旧付属建物について滅失登記がなされていないからといつて、所有権の行使にとつて格別の妨げとはならないものというべきである。もつとも、一般に、滅失建物の跡地に新建物を建築したのに、滅失建物の登記が存するためその保存登記をすることができないで、その所有権の完全な利用が妨げられかつ新建物と旧建物との同一性についてたやすく判定できないときには、旧建物の滅失登記につき、登記官は申出義務者の申請によつては比較的容易にこれをなすが、新建物の所有者のそれによつては、躊躇するおそれがあることが考えられ、このような場合には利害関係人より申出義務者に対する滅失登記請求を肯定すべき実益がある場合もあろう。しかしながら、本件の場合、本件一棟の建物中の二階および三階部分は滅失した旧建物の二階部分とは同一性のない別個、独立の区分建物であつて、被告会社の所有に属する旨滅失登記の申請義務者である原告との間で審理、確定したのであるから、被告会社は前記同法一〇〇条二号により所有権保存の登記をなし、もつて所有権を十分行使し得ると共に登記官はこれを資料として利害関係人たる被告会社の申出によつても職権で容易に滅失登記をなし得よう。従つて被告会社が本件区分建物の所有権の確認の外に原告に対し敢えて旧建物の滅失部分につき滅失登記手続を訴求する利益はないというべきである。
三 よつて、原告の本訴請求を棄却し、被告会社の反訴請求のうち、本件区分建物および本件作業所の所有権の確認を求める部分を認容し、その余の部分は不適法として訴を却下することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条、九二条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 佐藤安弘）
物件目録（一）
（現在の登記簿上の表示）
所在 東京都世田谷区代沢弐丁目弐五〇番地
家屋番号 参〇〇番
種類 居宅
構造 木造瓦葺弐階建
床面積 壱階 壱〇〇・六九平方メートル
弐階 参五・弐参平方メートル
（現況に基き表示変更登記がなされた場合の表示）
一棟の建物の表示
所在 東京都世田谷区代沢弐丁目弐五〇番地七
構造 木造亜鉛メツキ鋼板葺参階建
床面積 壱階 壱〇四・壱参平方メートル
弐階 壱〇四・〇壱平方メートル
参階 五弐・〇六平方メートル
右の内
(1) 三階部分 五二・〇六平方メートル（添付図面（一））
(2) 二階部分 一〇二・〇一平方メートル（添付図面（二））
(3) 次のとおり区分された建物 （添付図面（三））
種類 事務所・居宅
構造 木造亜鉛メツキ鋼板葺弐階建
床面積 弐階部分 九七・五六平方メートル
参階部分 五壱・〇参平方メートル
物件目録（二）
所在 東京都世田谷区代沢二丁目弐五〇番地七
家屋番号 弐五〇番七の壱
種類 作業所
構造 木造亜鉛メツキ鋼板葺二階建
床面積 一階 参八・六壱平方メートル
二階 弐五・九弐平方メートル
登記目録
（主たる建物）
所在 東京都世田谷区代沢弐丁目弐五〇番地
家屋番号 参〇〇番
種類 居宅
構造 木造瓦葺弐階建
床面積 壱階 壱〇〇・六九平方メートル
弐階 参五・弐参平方メートル
（付属建物）
種類 物置
構造 木造亜鉛メツキ鋼板葺平家庭
床面積 四・九五平方メートル
図面（一）〈省略〉
図面（二）〈省略〉
図面（三）〈省略〉